Jean-François BOUDET Dominique PERALDI Notaries - COURCHEVEL
Information et conseil

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27/05/2020 La résidence principale à l’épreuve de la SCI Un bien immobilier n’est pas seulement un actif. Il est aussi un toit abritant son propriétaire et éventuellement sa famille. Il perd cette qualité de résidence principale lorsqu’il est détenu par une SCI, ce qui n'est pas sans conséquence ...

La résidence principale bénéficie de la protection de la loi. Une protection qui disparaît si celle-ci devient l’actif d’une société civile immobilière (SCI) et « se transforme » en parts sociales détenues par les associés. Ils ne peuvent alors prétendre aux avantages que la loi accorde à la résidence principale. 5 raisons de conserver personnellement la propriété de son logement.

1. La protection du logement des époux

2. Les droits au logement en cas de décès de l’un des membres du couple

3. Les abattements fiscaux

4. La protection de l’acquéreur non professionnel

5. L’insaisissabilité de la résidence principale de l’entrepreneur

 

1. La protection du logement des époux

Les conjoints ne peuvent décider, l’un sans l’autre, du sort du logement familial, sous peine de nullité de l’acte. A l’inverse, si un seul des époux est associé et gérant de la société, il peut se passer de l’accord de l’autre pour vendre le bien ou lui demander de quitter les lieux.

2. Les droits au logement en cas de décès de l’un des membres du couple

Au décès de son époux, le survivant peut demeurer toute sa vie dans les lieux qui constituaient la résidence principale du couple. Le partenaire de Pacs dispose, lui, d’un droit temporaire au logement qu’il lui permet de rester dans le logement, tout au long de l’année qui suit le décès de son partenaire.

3. Des abattements fiscaux

Les règles de l’impôt sur la succession appliquent un abattement de 20 % sur la valeur du logement lorsque celui-ci est occupé à titre de résidence principale, à la date du décès. Avantage qui ne bénéficie pas au détenteur de parts sociales.

L’impôt sur la fortune immobilière prévoit également un abattement de 30 % sur la valeur de la résidence principale. Les associés d’une SCI possédant le logement, ne peuvent y prétendre, comme vient de le confirmer une décision du Conseil constitutionnel du 17 janvier 2020.

4. La protection de l’acquéreur non professionnel

Par souci d’équilibre dans la conclusion d’un contrat de prêt, le législateur prévoit plusieurs dispositions protectrices de l’emprunteur non professionnel dont la plus connue est le délai de réflexion de 10 jours qui suit l’acceptation de l’offre de prêt. La SCI n’en bénéficie pas.

La SCI ne peut également prétendre au déblocage anticipé de l’épargne salariale d’un associé pour acquérir, construire ou agrandir un bien. Le déblocage anticipé est en revanche possible lorsque le bien constitue la résidence principale de l’épargnant.

5. L’insaisissabilité de la résidence principale de l’entrepreneur

Les parts sociales de la SCI détenues par l'associé peuvent être saisies lors de l'apurement de dettes professionnelles, contrairement à la résidence principale qui bénéficie automatiquement d'une insaisissabilité.

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26/05/2020
La dépendance à l’abri de la Sécurité sociale
Le ministère de la Santé a annoncé, le 20 mai dernier, la création d’une nouvelle branche de la Sécurité sociale destinée à couvrir les risques liés à la perte d'autonomie et au handicap. Elle s’ajoute aux quatre autres branches : maladie, accident du travail, retraite et famille.

La création de cette cinquième branche sera programmée dans le cadre du projet de loi de financement de la Sécurité sociale pour 2021.

Elle sera discutée au Parlement à l’automne prochain, sur la base d’un rapport remis au plus tard le 30 septembre.

Pour financer cette branche spécifique, le gouvernement entend réaffecter, à partir de 2024, 2,3 milliards d’euros de CSG de la Caisse d'amortissement de la dette sociale (Cades), à la Caisse nationale de solidarité pour l'autonomie (CNSA), qui gère les fonds dédiés à la dépendance et au handicap.

C'est près de 4 milliards de moins que les besoins estimés pour 2024 par le rapport Libault du Haut conseil du financement de la protection sociale remis en mars 2019. Aussi d’autres pistes sont à l’étude pour être, notamment, discutées lors du Ségur de la santé qui a démarré hier.

Selon un communiqué de presse du ministère de la santé : « Une concertation sera menée dans les prochaines semaines avec les partenaires sociaux, les collectivités territoriales et les acteurs impliqués dans la prise en charge de la perte d’autonomie pour que puissent être définies (...) les solutions de financement à mettre en place pour la prise en charge de ce nouveau risque, notamment d’ici à 2024. »

25/05/2020
Rendez vous immobilier à plus de 100 km
Depuis le 21 mai, il est possible de se rendre à plus de 100 km de son habitation pour déménager, sans passer par une entreprise, et signer chez le notaire un acte de vente ou un contrat de location.

L’arrêté, publié au journal officiel, le matin de l’ascension, ajoute un 8ème motif justifiant un déplacement à plus de 100 km de chez soi. Il est désormais possible de voyager pour « un déménagement résultant d'un changement de domicile » ou si notre présence physique est « indispensable à l'acquisition ou à la location d'un bien immobilier insusceptible d'être différé. »

Avant de prendre la route, vous devez vous munir d’un justificatif de domicile de moins d’un an ainsi que de tout document attestant le motif du déplacement.

Enfin, n’oubliez pas de télécharger et de renseigner la déclaration de déplacement obligatoire.

Notez que depuis le déconfinement, le 11 mai, il est possible de recourir à une entreprise pour déménager ou emménager à plus de 100 km de chez soi.

22/05/2020
Copropriété, généralisation des AG à distance
La majeure partie des assemblées se tiennent au mois de juin or il n’est toujours pas possible de se réunir. Dans ces conditions, comment voter les travaux ou encore désigner un nouveau syndic ... ?

Pour y répondre, le gouvernement a présenté ce mercredi 20 mai un projet d’ordonnance qui prévoit la faculté de tenir une assemblée générale (AG) à distance, par téléphone ou visioconférence, et de voter par correspondance lorsque la visio n’est pas possible.

Jusqu’alors seuls les copropriétaires qui l’avaient préalablement décidé en AG pouvaient y recourir en vertu de la loi Elan et d’un décret d’application. Selon ces textes, les copropriétaires peuvent « participer à l’assemblée générale par présence physique, par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification, » et c’est à l’AG d’en décider.

Cette condition préalable ne devrait plus être requise pour les AG qui se tiendront entre le 1er juin 2020 et le 31 janvier 2021. Elles pourront opter pour une réunion à distance sans que cela n’ait été organisée par une AG.

Notez par ailleurs que le texte soumis au Conseil des ministres augmente le nombre de voix dont peut disposer un mandataire qui reçoit plus de trois délégations de vote de copropriétaires à l’AG : il passerait ainsi de 10 à 15 % pour la même période.

Lire le compte-rendu du Conseils des ministres du 20 mai 2020

22/05/2020
Le prêt de salariés, une solution aux suppressions de postes
Le projet de loi portant diverses dispositions urgentes pour faire face aux conséquences de l’épidémie de covid-19 prévoit de faciliter les « conditions et modalités du prêt de main d'oeuvre » valable jusqu'au 31 décembre 2020.

Lorsqu’une entreprise est à l’arrêt, pourquoi ne pas prêter ses salariés à une autre structure en surcroît d’activités ? Celle-ci peut compter sur du personnel qualifié pour répondre à la demande, quand l’entreprise d’origine, allège sa masse salariale, pendant quelques mois, tout en étant certaine de retrouver ses salariés. Le dispositif permet aussi à ces derniers de ne pas avoir à subir une période de chômage. En effet, le prêt peut compléter un temps partiel ou remplacer un temps plein.

Les modalités du prêt

• Elles sont décrites dans une convention de mise à disposition, entre l’entreprise prêteuse et utilisatrice. Le prêt est consenti pour une durée limitée et à titre gratuit. L’employeur habituel facture les salaires versés au salarié, les charges sociales afférentes et les frais professionnels remboursés à l'intéressé au titre de la mise à disposition.

• Le salarié prêté demeure employé chez son entreprise d’origine. Son contrat n’est pas interrompu. Il doit donner son accord au prêt, notamment par la signature d’un avenant à son contrat de travail qui détaille les tâches confiées, les horaires et le lieu de travail ainsi qu'une éventuelle période probatoire.

Pour simplifier la mise en œuvre de ces dispositifs, il est possible de télécharger les modèles simplifiés de convention de prêt et d’avenant au contrat de travail sur le site du ministère du travail

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22/05/2020
L’indemnisation des frais liés au télétravail
« Mon employeur doit-il m’indemniser ? NON. L’employeur n’est pas tenu de verser à son salarié une indemnité́ de télétravail. » C’est ce qui apparaît sur le site du ministère du travail dans une foire aux questions sur le télétravail pendant le déconfinement. Résultat, c’est la confusion la plus totale.

L’intégralité de la réponse est la suivante : « NON. L’employeur n’est pas tenu de verser à son salarié une indemnité́ de télétravail destinée à lui rembourser les frais découlant du télétravail, sauf si l’entreprise est dotée d’un accord ou d’une charte qui la prévoit. Les droits habituels en matière de restauration sont maintenus (tickets restaurant, primes de repas...). » Si ce texte n’a pas de valeur législative ou réglementaire, il a toutefois semé la confusion dans les esprits les plus éclairés.

Que dit la loi ?

L’ordonnance Macron du 22 septembre 2017 a supprimé le caractère obligatoire de la prise en charge des dépenses assumées par le télétravailleur pour exercer son activité mais un accord national interprofessionnel du 19 juillet 2005 toujours en vigueur met à la charge des employeurs adhérents à une organisation patronale signataire (Medef ...) l’obligation d’assumer les dépenses professionnelles engagées par le télétravailleur. En pratique, une absence d’indemnisation pour l’achat d’équipements et consommables nécessaires à la réalisation du travail serait inconcevable, l’employeur doit fournir les outils nécessaires à l’activité : ordinateur, logiciels, cartouches d’encre, rames de papier, etc.

L’achat de fournitures et d’équipements

Le remboursement peut intervenir à chaque dépense engagée sur présentation d’un justificatif ou par l’allocation d’un forfait mensuel.

L’allocation forfaitaire est exonérée de cotisations et contributions sociales dans la limite de 10 € par mois, pour un salarié effectuant une journée de télétravail par semaine. (20 € par mois pour un salarié effectuant deux jours de télétravail par semaine, 30 € par mois pour trois jours par semaine, etc.). Une note de l'Urssaf du 18 décembre 2019 précise : « Lorsque le montant versé par l’employeur dépasse ces limites, l’exonération de charges sociales pourra être admise à condition de justifier de la réalité des dépenses professionnelles supportées par le salarié. »

L’indemnité d’occupation du domicile

Dans certains cas, cette allocation forfaitaire inclue une indemnité d’occupation du domicile pour compenser la perte d’espace privé consacré à l'activité et les frais liés à l'utilisation supplémentaire des équipements personnels. Toutefois, elle ne peut être exigée que si l’employeur est dans l’impossibilité de mettre un local à disposition des salariés or, en l’occurrence cette impossibilité n’est pas de son fait, et pour les petites entreprises, une telle demande pourrait être mal perçue dans le contexte actuel.

En présence d’un accord ou d’une charte d’entreprise, il est important de vérifier qu’il n’exclue pas le versement d’une indemnité d’occupation en cas de pandémie.

20/05/2020
Fermer son entreprise pour prendre un nouveau départ
Voilà, c’est la fin d’une histoire ... Vous avez envie d’aller vers de nouveaux défis, de repartir à l’aventure mais avant de sauter le pas, vous devez fermer votre société. Comment lui dire adieux ? Comme dans n'importe quelle séparation : décider, régler ses comptes et officialiser.

1. La dissolution de l’entreprise

2. La liquidation du patrimoine de la société

3. Sa radiation des registres

Chacune de ces étapes s’accompagnent de formalités indispensables à l’information de tout intéressé par la disparition de votre société.

1. La dissolution

La décision d’arrêter l'activité de l’entreprise doit résulter d’une décision des associés réunis en assemblée générale extraordinaire. Une fois adoptée, un liquidateur est nommé (généralement le dirigeant de l’entreprise pour une PME) et un procès-verbal (PV) acte la dissolution de la société de façon anticipée. Ce PV permet de dater la fermeture de l’entreprise. Le liquidateur prend alors la direction des opérations.

> Les formalités  à accomplir :

- enregistrement du PV au Service des impôts des entreprises (SIE),

- publication de l’avis de la décision de dissolution dans un journal d’annonces légales,

- dépôt d’une demande d’inscription modificative au registre du commerce et des sociétés (RCS).

La dissolution de la société entraîne sa liquidation.

2. La liquidation

Le liquidateur établit le bilan financier de l’entreprise, avec l’aide de l'expert-comptable. Les actifs de la société sont alors transformés en liquidités et servent, avec la trésorerie, à rembourser tout ou partie des dettes de l’entreprise (État, fournisseurs…). Lorsque l’actif de l’entreprise est supérieur à son passif, la somme restante est partagée entre les associés, c’est le boni de liquidation. Cette étape donne lieu à un PV de liquidation comprenant le bilan financier et attestant des démarches réalisées.

> Les formalités à accomplir :

- enregistrement du PV auprès du SIE,

- publication d’un avis dans un journal d’annonces légales. 

Attention, la dissolution d’une société unipersonnelle telle que la SASU ou l’EURL, n’entraîne pas une procédure de liquidation, mais une transmission universelle de patrimoine.

3. La radiation

La radiation doit être demandée par le dirigeant auprès du greffe du Tribunal de commerce. Cet acte entraîne la disparition de l’immatriculation de la société au RCS, qui clôt définitivement la vie de l’entreprise.

19/05/2020
Témoignage : 5 minutes dans le logement de nos aînés
La crise a plongé une multitude de personnes âgées vivant seules dans une grande solitude. Une entreprise qui commercialise des équipements adaptés à leur âge, leur a donné la parole et en a fait un podcast.

Un journaliste a interrogé une petite dizaine de personnes  sur leur vie pendant et après le confinement. Cinq à dix minutes pendant lesquelles, elles parlent de leur solitude, de l’absence bien comprise des petits-enfants, des appels des plus grands, de la cohabitation parfois pesante, de la longueur des journées, du manque de sorties en magasins ou avec les amis, du portage à domicile, de l’attente du déconfinement et de son appréhension aussi, de leur baisse de moral, des efforts de leurs proches, voir même de leur transgression des règles avec moultes précautions, quand leur humeur tourne à la mélancolie ...

A écouter : le podcast "Mon logement ma vie"

18/05/2020
Des propriétaires indemnisés par l’État ?
Oui, mais pas tous. Seuls les propriétaires ayant obtenu de la justice une autorisation d’expulsion sont concernés.

En raison du prolongement de la trêve hivernale jusqu’au 11 juillet prochain, les propriétaires qui n’ont pu faire appliquer une mesure d’expulsion peuvent solliciter une indemnisation auprès de l’État, via ses préfectures. Pour ce faire, il suffit en effet de se procurer une confirmation de l’impossibilité d’obtenir le concours de la force publique pour procéder à l’exécution forcée d’une décision de justice ordonnant, en l’occurrence, l’expulsion. Cette confirmation qui peut être reçue par mail ou par courrier postal, fait évidemment suite à une demande de la part du propriétaire.

En retour, celui-ci adresse à la préfecture une demande d’indemnisation, via le formulaire :  Demande d'indemnisation au titre du refus de concours de la force publique. L’indemnisation couvre l’ensemble des indemnités d’occupation (équivalente à la valeur locative du bien) dues à compter de la décision de refus de concours de la force publique (ou en cas de silence du préfet, à compter des deux mois suivants la réquisition du concours de la force publique).

18/05/2020
Bail d’habitation et incapacité de payer son loyer !
Si votre locataire ne peut plus régler son loyer, faute de revenus, mieux vaut agir rapidement et ne pas aggraver la situation. Si celle-ci le permet, négociez un arrangement. Dans le cas contraire, actionnez vos garanties.

Si votre fortune vous y autorise, il peut être intéressant de proposer à votre locataire une réduction momentanée du loyer ou un report de celui correspondant au mois le plus difficile économiquement pour votre locataire, sur les six ou douze mois suivants, en plus du paiement du loyer prévu au contrat.

En échange, vous pouvez lui demander de solliciter les dispositifs publics venant en aide aux ménages ayant du mal à régler leur loyer, comme l’Agence départementale pour l'information sur le logement (ADIL), par exemple, qui en cette période, oriente les locataires en difficulté vers les soutiens mobilisables auprès des collectivités territoriales. Le Centre régional des œuvres universitaires et scolaires (Crous) a également mis en place une aide de 200 € à destination des étudiants qui ont perdu leur emploi, par exemple. Pour l’actionner, il suffit de remplir un formulaire en ligne sur MesServices.etudiant.gouv.fr

• Si vous parvenez à un accord, il est indispensable de le formaliser dans un écrit qui en détaillera toutes les modalités avant d'être daté, puis signé par chacun de vous.

• Si aucun accord n’est possible et qu’aucune caution physique ne peut être sollicitée pour négocier un arrangement, le propriétaire, couvert contre les risques d’impayés des loyers, doit en alerter immédiatement son assurance. La prise en charge intervient le plus souvent à partir du 3ème ou 4ème mois suivant la première échéance impayée avec un effet rétroactif. C’est un élément à ne pas négliger pour ceux qui ont des mensualités d’emprunt à rembourser.

Un conseil : relisez votre contrat d’assurance. Si toutes les polices garantissent les charges, taxes et loyers impayés, ainsi que les frais de procédure (recouvrement, honoraires d’huissier, expulsion, etc.), la prise en charge est limitée. Le contrat détermine généralement une durée ou un plafond d’indemnisation au-delà duquel l’assureur cesse toute indemnisation.

Enfin, n’oubliez pas, si le bail touche à sa fin, le dépôt de garantie peut être utilisé pour couvrir un impayé.

12/05/2020
Deconfinement | Coronavirus: notaries organize the reopening of offices

From May 11, notaries organize the reopening of their notary offices to welcome you in strict compliance with sanitary measures.

30/04/2020
Coronavirus: notarial office and chambers of notaries closed to the public

Since March 18, and to fight the COVID-19 epidemic, notary offices and notarial bodies have been closed to the public but can be reached remotely. They are mobilized to ensure the continuation of the public service of justice and to respond by email and by telephone to customer requests, which they thank for their understanding.

05/02/2020
International Agricultural Show 2020: meet french notaires!

From February 22 to March 1, 2020, consult a notary at the Paris International Agricultural Show! The notaries of France give you an appointment at the Parc des Expositions - Porte de Versailles in Paris for legal consultations.

21/01/2020
French property market report / N°46

French property market trends, french property prices in the 3rd quarter of 2019: French notaires analyse property market in France.

14/01/2020
Meet a french notaire at the French Property Exhibition 2020

French Notaires will be present at the “French Property Exhibition 2020” which take place at Olympia Center exhibition center, 25 & 26 January 2020.

17/12/2019
13th Franco-Romanian notarial conference in Bucharest

In Bucharest, on December 16, 2019, the 13th annual Franco-Romanian notarial conference was held dedicated to the notaire in the digital world.

13/12/2019
The European notariat received in Paris

On December 13, 2019, the Board of Directors of the Council of Notaries of the European Union (CNUE) met at the High Council of French Notariat in Paris.

04/11/2019
Conseil du coin : meet a french notaire to a cafe !

Every 1st Saturday of the month, the notaires of the Conseil du Coin offer you legal advice in several cafes in France.

30/10/2019
"Europe Enacted" exhibition

From 11 to 15 November 2019, the European Parliament organize the exhibition "Europe in Acts: the history of Europe told through notarial acts".

04/10/2019
Notariat of France and Bulgaria: renewed cooperation agreement

On 4 October, in Sofia, the Bulgarian and French notariats renewed their cooperation agreement on the sidelines of the annual binational symposium.

24/09/2019
A cooperation agreement between the notaries of France and Belgium

On October 19, Jean-François Humbert, president of the High Council of the French Notariat, signed with Marc Bombeeck and Philippe Bosseler, co-presidents of the Belgian Notariat, a cooperation agreement for two years.